案例解析|房地产开发土增清算流程

注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件

土地增值税是社会关注度高、敏感性强、政策复杂且征管难度较大的税种。从房地产企业来看，企业所需缴纳税金中较多的一种税，税率较高，且计算繁琐。土地增值税也因其税率高税负重、扣除项目难确认、各省口径不统一、分摊方法复杂等原因，一直被称为“争执税”，我们先来学习一下关于土增清算争议的实务文章（点击学习）：

纵览全国土增政策文件 （点击了解），可谓是各自为政、遍地开花 。对业务规定较为全面的当属广东地区（点击了解），这不仅源于当地三旧改造项目的普遍，更是当地税务机关对实际业务的研讨与探索。5月15-16日金穗源将在深圳组织开班《土增清算实战训练营》，以实战演练、动手动脑的方式，让房企财务真正掌握清算业务的技巧。学以致用，落地执行；名额有限，按报名顺序，限前80人；关注的穗友，报名从速。《训练营》报名要求点击了解！

王老师土地增值税计算流程一文（点击学习），按照土地增值税的立法金精神，为大家梳理土增计算流程。接下来，我们通过一则案例，帮大家深入了解土地增值税的清算过程，文末整理了房地产常用税收优惠政策集锦，大家收藏学习。

03

扣除项目金额税务审核情况

截至2019年12月31日，企业账面上开发成本经税务审核确定如下。1.取得土地使用权所支付的金额累计54 000 000元。2.“A一期”开发成本　（1）土地征用及拆迁补偿费经税务审核，该项目为支付给农民的青苗及果树的补偿费，有协议、名单、支付凭证，总金额为27 000 000元（2）前期工程费会计核算金额为70 200 000元，经税务审核，不规范票据金额200 000元。（3）建筑安装工程费会计核算金额为175 000 000元。（4）基础设施费会计核算金额为98 000 000元。（5）公共配套设施费会计核算金额为76 000 000元。　（6）开发间接费会计核算金额为13 475 000元，主要费用是工程人员的工资、福利、办公费用和设备折旧费，经税务审核，企业将应属于管穗理费用的475 000元计入了开发间接费；利息支出1 000 000元为非金融机构的利息。

“A一期”成本分摊表 

2.房地产开发费用和加计扣除项目的计算

3.与转让房地产有关的税金及附加的计算 　

因本案例的一期项目在2019年4月1日前销售，因此适用10%增值税税率，增值税预征率3%。　

4.土地增值税预缴　　

土地增值税预征的计征依据=预收款 一 应预缴增值税税款　　

该公司当地税务机关规定普源通住宅预征率为3%、非普通住宅预征率为4%、商业预征率为5%。　　

【笔记一】按土地增值税暂行条例实施细则规定： 对于纳税人预售房地产取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理结算后多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

5、土地增值税的计算

计算表一

计算表二

【笔记二】为简化计算，对销售收入按不含增值税的情况进行了假定处理；同时，案例中开发商的拿地成本过低，与实务可能不符，但并不影响学习土地增值税政策及计算流程。

文件依据：

《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第一款规定：

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

05

房地产税收优惠政策

3、专题|各地关于土地增值税优惠政策的规定

来源：云哥财税笔记

— 更多提升 —

专题汇编	实务难题
全国土增政策集锦	拆迁还房
土增26个争议专题	融资借款
小白学土增系列	尾盘销售
土增精选答疑系列	成本分摊

福利大放送

为了感谢穗友们的陪伴,特整理《土增清算扣除秘籍》一份,识别左边二维码领取！

声明

转发文章的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,还望谅解;公众号插图均来自网络,版权属于原创人。如觉侵权,请通过平台留言联系小编,我们将竭力尊重原创。如需转载本文,请注明来源：金穗源！

扫码关注土增梳理汇总小秘书详询：3341586979

『分享』『收藏』『点赞』『在看』安排一下？